El estudio analiza desde el punto de vista urbanístico un ámbito de unas 24,89 ha de superficie situado al este de la ciudad de Soria, correspondiente al gran vacío existente entre la ciudad consolidada y el Río Duero, flanqueado al norte por el Cerro del Mirón y al sur por el barrio de San Pedro. Presenta una accidentada topografía y acusado desnivel, con 75 metros de diferencia de cota entre el Cerro del Mirón y la ribera del Duero.
A esta singular configuración fisiográfica se añade la presencia de hitos visuales y patrimoniales de importancia, referentes clave de la identidad colectiva de Soria, tales como la Ermita de Nuestra Señora del Mirón, el Mirador de los Cuatro Vientos, los restos de la muralla medieval, la Concatedral de San Pedro, etc. La conjunción de todos estos elementos construye la fuerte personalidad referencial del lugar, que queda definido como un paisaje cultural merecedor de un tratamiento urbanístico que conjugue su condición de espacio periurbano con la protección y puesta en valor de sus singularidades paisajísticas, ambientales y culturales; y con la clasificación de suelo urbanizable y urbano no consolidado que el vigente PGOU de Soria de 2006 otorga a los terrenos.
Desde estas premisas, el objeto del estudio es sugerir unos criterios previos para la ordenación detallada que habrán de definir los instrumentos de desarrollo de los sectores SUR-D3, SUNC-14.01 y SUNC-14.02 del PGOU, con el fin de preservar el carácter emblemático de esta pieza territorial en la ciudad de Soria.
